轻资产运营真的是联合办公行业转型的灵丹妙药吗？

行业的变革之下，联合办公行业迎来了“加速跑”。

今年以来，受到大环境影响，国内写字楼市场的租金、空置率持续下滑，直接导致联合办公行业陷入低迷的市场环境。对于联合办公行业来说，如何掘金存量市场、弥补高速扩张而花费的高昂成本，成为行业当下亟须思考的问题。在此之下，“轻资产管理运营”引发行业热议，成为了玩家们新的关键词。

现状与转型：环境变迁 资产向轻

自双创政策之后，各行各业中小微企业如雨后春笋般快速发展。公开资料显示，2019年全国新增市场主体数达2179万户，创历史新高，2016年至2019年市场主体数量年均增长10.3%。伴随着全国范围内的创业热潮的兴起，对于办公场所的需求也呈现爆发性增长。

从面积来看，联合办公运营面积2019年超过3000万㎡，约占写字楼租赁面积的7.33%；2019年联合办公市场规模也实现了超一倍的增长，规模达到1267.2亿元。

但仅仅依靠政策红利与投资者青睐，联合办公行业的企业无法长久生存下去。而疫情的突袭，再次加深了众多企业经营环境的“恶化”。

自2017年到2019年前9个月，行业头部企业优客工场净亏损分别是3.73亿，4.45亿、5.73亿元，至今刚实现盈利。另一头部玩家纳什空间同样不堪，据中国经营报此前报道，纳什空间在北京的部分门店中，空置率明显上升，有的门店单层空置率将近50%，此外不少门店均已降价求租。

对此，众多联办企业纷纷转型，向“轻资产运营管理模式”靠拢。

以优客工场为例，4月，优客工场在成立五周年发布会上宣布了“轻资产、重赋能”的战略转型：2020年优客工场要完成100个轻资产项目的签约目标，轻重比需达到1:1。

据了解，就联合办公行业而言，目前相对比较重的模式是“自购物业”，此模式以产业园区为主，已是重资产运营模式。在行业发展初期，往往采用此模式，跑马圈地式的发展下，“面积”一词几乎是是规模的衡量单位，但由于市场发展期间竞争激烈，部分企业通过比较激进的定价策略捕获客源，支付高昂的房屋租金成本和营销成本抢占优质地段，面临收益和成本的双重压力。

即使联合办公品牌们尝试了众多增值服务来增加营收，如商务服务、企业服务等，但多数空间仍然处于亏损状态。大多数的联合办公品牌利用资本烧钱。

对比来看，相对轻的模式就是只输出运营管理，由合作方提供物业及装修的的全轻模式。“轻资产模式”无疑可以将成本降到最低，减少经营者与业主的压力。

以物业管理为例，任何一个物业，都会有一个合理的市场租赁价格，业主愿意把物业交付给运营者管理，其实是为了获得超出原本市场常规的租金回报。且这就要求运营商需要有超水平的运营能力，能够带来超过常规租金的增值的回报，且这个模式需要有大规模成功的案例。

综合来看，相较于重资产模式，轻资产管理虽然有着不小优势，但在技术等方面还有许多挑战。如何寻找到最健康的发展模式，想必会成为行业的共同关键词。

理解与思考：轻重结合 良性发展

每个行业都不乏有黑马，联合办公行业同样如此。据前瞻研究院5月发布的《2020年中国联合办公最具投资价值企业榜》显示，创富港、纳什空间、优客工场位列前三。当中，创富港在持续经营能力、创新能力、成长潜力方面遥遥领先行业。

公开资料显示，创富港成立于2008年，入驻企业20万+家，近8万个工位数。截至2020年7月，创富港共覆盖国内十大城市，在北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、成都、长沙、佛山、香港设立近200个空间，运营空间面积近30万平方米。

2019年，创富港实现了1亿元+的净现金流和1000多万以上的净利润，在行业整体亏损与现金流短缺的发展态势下，实现了逆转。同年，创富港研发投入610.41万元，较上年同比增加189.15%，累计取得软著53项，国内外专利8项，领先于行业其他玩家。

在此之下，笔者也向创富港抛出了上述“轻资产运营模式”的相关问题。

创富港创始人薛春认为，这其实是个伪命题。他认为轻资产转型更像是将亏损转嫁给重资产这一方，使得整个行业的链条变得割裂，不利于形成健康的闭环。只有在整条产业链实现盈利的情况下，轻资产转型才是成立的。目前的轻资产运营，只是增加了一个盈利模式，一种补充方案。

创富港联合创始人陈秀春认为，对于轻、重模式的选择，这并不是绝对的，方面要看哪种模式是收益、价值最大化的，另外一方面也受限于企业自身的资金能力和运营能力。据陈秀春介绍，目前创富港采用择半轻资产的运营模式，即在两者之间进行中和，采用“租赁物业+自行装修+自行运营”的模式。这种模式是创富港目前能够实现“价值最大化”的模式。

从理论上来讲，重资产的运营模式，收益是最大化的。因为重资产有两块收益，一块是运营产生的收益，另一块是物业增值带来的价值。但问题是需要有解决大的资金的能力，且物业未来的升值空间存在着不确定性。如果租售比能高过银行的贷款利率还好，如果太低，甚至连上运营产生的增值收益都无法对冲资金利息的话，就需要不断的消耗资金，那未必就是好模式。

而轻资产模式下，需要“选址、设计、装修、营销、服务、内控”等全链条的高效支撑才能确保产生足够高的增值收益。其次，运营产生的增值收益需要进行分配。而在具备有了全链条的支撑能力后，从商业逻辑上而言，是不太可能让利于他方。

针对创富港的理解，笔者认为，对于本身就无法实现自我盈利的联合办公企业，提出“轻资产轻资产转型”确实个伪命题，正常情况下，轻资产转型输出拿到的利润应该是整个产业链里的一环，而不是所有利润要基于整条产业链，是盈利的前提下才成立。

但现在的情况是很多联合办公企业在适度重资产投入本身不能盈利，那么转型轻资产无非是把亏损让重资产持有方承担，并且对方还要让出一部分利润加大亏损。这事绝对不可持续的。

“无论轻重，前提是你有条件这么做，核心是在适合自己的模式下，你在运营的全链条过程中能够持续不断产生最大化的单位面积收益。然而更多的时候，是我们的运营能力不构精细化，不能产生足够好的利润。经营上出了问题，被迫由重转轻。但这并不一定解决问题。经营上的问题，还得回到经营的本质上来。每个企业的经营活动，都有一个链条，每一个链条的关键节点都做到位了，才能有良好的利润，如果还有关键环节做不好，就不要轻易改变模式”，陈秀春提到。

在问及应该如何进行运营管理输出时，薛春说：“现在有很多联合办公或者是共享办公的品牌，会选择跟商办运营者合作，但中国的联办很大程度上都仅仅是做了二房东的工作，尤其是产业园里的联办，增值服务和深度服务都做的不够精细化。这需要行业多下心思。”

薛春提到，创富港的输出方式，属于强管理输出，即利用技术等将管理做到精细化。目前创富港大概有几十项软件著作权都用于配合办公的管理、运营、服务及财务。下一步创富港想的是如何将运营管理更好地对外输出。

总体而言，2020年，对于联合办公行业无疑是一个重要转折点。从WeWork上市遇阻败到优客工场“改道”纳斯达克，这背后都印证着联合办公行业在发展模式上所面临的共同问题。不同模式之间都有利有弊，但就当下来看，轻重结合或许才是最符合联合办公行业发展的模式。此外，联合办公不是一个快速扩张的生意，而是一个花时间的生意，是一个打磨单店盈利模式的生意，只有慢慢磨才能晶莹剔透。